PANDEMİ SÜRECİNDE KİRACI İLE EV SAHİBİ İLİŞKİLERİ

PANDEMİ SÜRECİNDE KİRACI İLE EV SAHİBİ İLİŞKİLERİ

Tüm Dünya da olduğu gibi Türkiye’de de Covid-19(Corona) yani pandemi süreci devam etmektedir.

Koronavirüs süresince toplumda en çok gündeme gelen sorunlardan biri de kira artışları ve kira bedellerinin akıbetinin ne olacağı. Kiracılar ve mülk sahipleri nasıl bir yol izleyeceği tartışılmaktadır. Sürecin belirsizliğini koruması, tarafların ihtilafa düşmelerine neden oluyor.

Kiracılar, “kiramı ödemeyeyim ancak ev sahibi beni evden çıkartmasın diye düşünürken, özellikle tek gelirleri kira olan işyeri ve ev sahipleri de bu durumda nasıl davranacaklarını bilmemektedir.

Aslında, bu durum pek çok kişi tarafından kanunda tanımlı mücbir sebep olarak tanımlanmaktadır. “Borçlar kanunu uyarınca, sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemişse, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkına sahiptir.’’

Kısacası “Mücbir sebep, borcun ifasını imkânsızlaştıran, gerekli önlemler alınsa dahi önlenemeyecek olan, olağanüstü ve beklenmeyen, karşı konulması objektif olarak mümkün olmayan olaylardır. Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi kabul edilen, öngörülmesi ve karşı koyulması mümkün olmayan Korona salgınının bir mücbir sebep teşkil ettiği kabul edilmelidir.

Nitekim Yargıtay, vermiş olduğu çeşitli kararlarında salgın hastalıkların bir mücbir sebep olduğunu belirtmiştir.”

 

Bu hususlar gözetildiğince kiracı ve ev sahiplerinin birden fazla hak ve talepleri vardır.

Ancak burada konut ve işyeri ayrımını da unutmamak gerekir.

Ancak her durumda kiracının pandemi sürecinden etkilendiğini işini kaybettiğini ya da çok ciddi maddi zorluklara düştüğünü gerektiğinde ispat etmesi gerekir. Aksi halde işinde ya da çalışma sisteminde kaybı olmayan kişiler ile maaşı sabit ve kurumsal çalışan kiracıların bu iddiası kabul edilmeyecektir. Burada evden çalışmaya devam edebilen ve gelirinden herhangi bir kaybı olmayanlarda bu talepte bulunamaz. Bu tamamen tarafların karşılıklı mutabakatı ile çözülmesi gerekmektedir. Aksi halde olay yargıya taşınacaktır.

 Kiracı, aylık kira ücretinin salgın dönemi süresince indirilmesini talep edebilir. Burada, ödemesi gereken bedeli salgın nedeniyle ödeyemediğini ispat etmeli ve bu salgın dönemi etkisini sürdürdüğü süre için uyarlama talep edilebilir.

İş yerleri için farklı bir uygulama vardır. 7226 SK.’un Geçici 2. maddesiyle getirilen düzenlemeye göre; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

Ancak iş yeri kiracısı salgın öncesinden beri kirasını ödemiyorsa süreci lehine kullanamayacaktır. Yani geçmiş borçlarını ödemekten kaçınamaz.

Salgın döneminde iş yerinin resmi makamlarca kapatılması veya bizzat kendisi tarafından iş yerine artık müşteri gelmemesi, genel sağlık hali nedeniyle kapatmak istemesi halinde mücbir sebep halini kullanabilecek ve indirim talebinde bulunabilir. Salgın nedeniyle kira borcunu ödeme durumu iflas etme, sürekli gelir kaybından mahrum kalma, işten çıkarılma gibi problemler yüzünden çekilmez bir hal alırsa kira sözleşmesi haklı nedenle tazminatsız feshedilebilir.

Düzenleme yalnızca fesih yasağı getirmektedir. Kira bedelini ödeyemeyen kiracı, para borcunda imkansızlık olmayacağı için temerrüde düşer ve temerrüt faizinden sorumlu olur. Ancak ispat külfetini yerine getirirse, kusurlu temerrüdün sonuçlarından sorumlu olmaz.

Faaliyeti genelge ile yasaklanan ve faaliyetin sözleşmenin temelini oluşturduğu işyeri kiralarında ve kapatılan AVM’lerdeki işyerleri bakımından, kısmi imkânsızlık nedeniyle, ilgili döneme ait kira bedeli ödeme borçları sona ereceği için, temerrüt gerçekleşmez.

Türkiye de Mart 2020 den itibaren Korana virüs tedbirleri yasal olarak uygulanmaya başlanmış bu süreçte önce hafta sonları işyerleri kapatılmış ve özellikle müzik sektörü, kahvehane–oyun salonu, hamam-sauna, bar-kafe gibi mekanlar başta olmak üzere, pastahane, lokanta ve restorantlar kapatılmış yada belli şartlarda çalışmalarına izin verilmiştir. Bu gibi işyerlerinin bir kısmının işyerleri tamamen kepenk indirmiş bir kısmı ise çok büyük oranlarda gelir kaybına uğramıştır.

Bu şekilde işleri durma noktasına gelen iş yeri kiracıları oturdukları evler kira ise hem konut hem de iş yeri kiralarını ödemekte zorlanmışlardır. Her ne kadar kiracısı oldukları işyerinde işyeri sahipleri yasal olarak çıkarma hakkı bulunmasa da aynı hüküm konutlarda geçerli olmadığı için çok sorunlar yaşanmıştır.

Yılda 100 den fazla kiralama yapan biri olarak pek çok ev sahibi ve kiracı ile bu konuda karşı karşıya gelmekteyim. Bu süreçte ev sahipleri zaman zaman kira artırmak istemeyerek anlayış göstermiştir.

Özellikle öğrencileri ağırlıklı kiracı olarak oturduğu Westgate ve Relax Plus sitelerinde pek çok öğrenci okulları online eğitime geçmesi nedeniyle evlerinden ayrılmak zorunda kaldı. Ancak karşılıklı anlayış ile ve ev sahiplerinin duyarlılığı ile hiçbir sorun çıkmadı. Zaten bu daireler de en kısa sürede yeniden kiraya verildi.

Tüm bu hususlar gözetilerek yapılması gereken ev sahibi ve kiracıların hakları ve sorumlulukları nelerdir.

1-Kiracı kirasının artırılmamasını isteyebilir. Ev sahibi kabul ederse bu şekilde devam ederler.

2-Kiracı kiranın indirilmesini talep edebilir. Ev sahibi kabul etmezse dava konusu olur.

3-Kiracı devam edemeyeceğini belirtirse ev sahibi kabul etmek durumundadır. Sözleşmede belirtilen sürede ihtar çekilmesi gerekir.

4-Ev sahibi, kira ödenmezse ihtar çekerek evin boşaltılması yada belirlenen sürede kiranın ödenmesini ister.

  Mücbir sebepten yararlanmak isteyen kiracı bu durumu gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir. Kiracı ve kiraya veren bu ihbar neticesinde karşılıklı anlaşarak, çözebilirler. Ancak taraflar kendi arasında bu hususu çözemez ise, ihbarı yapan kiracı, kirada indirim için yahut pandemi döneminde ödemek zorunda kaldığı kiranın bir kısmını geri almak için uyarlama davası açmalıdır.

Yorum Yap





Yorumlar(0)